L'achat d'un terrain constructible est une étape cruciale pour ceux qui souhaitent faire construire leur maison ou réaliser un investissement immobilier. Pour réussir ce projet, il est important de connaître les critères de constructibilité, les démarches à suivre, les frais à prévoir et les astuces pour trouver le terrain idéal. Dans ce guide complet, nous allons vous donner toutes les informations nécessaires pour mener à bien votre achat de terrain constructible.
Définition et critères d'un terrain constructible
Un terrain constructible est une parcelle de terrain qui peut accueillir une ou plusieurs constructions neuves. Pour être considéré comme constructible, un terrain doit répondre à plusieurs conditions :
Caractéristiques juridiques
Un terrain doit être juridiquement autorisé à recevoir une construction. Cette autorisation est définie par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou la Carte Communale de la commune où se situe le terrain. Ces documents indiquent les zones constructibles et les règles d'urbanisme applicables.
Viabilisation
Le terrain doit être viabilisé, c'est-à-dire qu'il doit être raccordé ou raccordable aux voies d'accès et aux réseaux classiques (eau potable, électricité, gaz, assainissement collectif, téléphone, etc.).
Capacités physiques
Le sol et le sous-sol du terrain doivent être capables de supporter le poids et les charges de la future construction, et de garantir la sécurité des occupants. Il est donc important de vérifier la nature du sol et de réaliser une étude géotechnique si nécessaire.
Si tous ces critères sont réunis, le terrain est constructible. Dans le cas contraire, il sera considéré comme non constructible.
Trouver un terrain constructible : les sources d'information
Pour dénicher le terrain constructible idéal, il est important de multiplier les sources d'information. Parmi les interlocuteurs et les outils à privilégier, on peut citer :
- Les agences immobilières
- Les notaires
- Les constructeurs de maisons individuelles
- Les aménageurs-lotisseurs
- Les promoteurs constructeurs d'habitations groupées
- Les mairies
- Les courtiers en prêt immobilier
- Les petites annonces (magazines gratuits, sites spécialisés)
- Le bouche-à-oreille
N'hésitez pas à solliciter plusieurs de ces interlocuteurs et à consulter régulièrement les annonces pour vous donner un maximum de chances de trouver la parcelle idéale.
Choisir entre un terrain isolé et un terrain en lotissement
Les terrains constructibles à vendre se distinguent principalement selon leur situation :
Terrain isolé (ou en secteur diffus)
Un terrain isolé est situé hors lotissement et est vendu seul et séparément. Il n'est pas le résultat d'une division d'un bien existant. L'avantage principal de ce type de terrain réside dans la liberté de choix qu'il offre en termes de configuration, d'emplacement et de constructeur. Les seules limites à respecter sont celles liées aux règlements (urbanisme, notamment) et à ses propres capacités financières. Cependant, l'achat d'un terrain isolé nécessite de nombreuses démarches et peut engendrer des coûts supplémentaires pour les travaux de raccordement aux réseaux et la vérification de la nature du sol.
Terrain en lotissement
Un terrain en lotissement est issu d'une division d'un terrain unique en plusieurs parcelles et doit accueillir des constructions neuves. Les avantages de ce type de terrain sont les garanties offertes en matière de constructibilité, de viabilisation et de délimitation. En revanche, le choix du constructeur peut être limité et il faut souvent respecter des règles architecturales précises pour assurer une cohérence urbanistique au lotissement.
Vérifications avant d'acheter un terrain constructible
Avant de vous engager dans l'achat d'un terrain constructible, il est important de vérifier certains éléments essentiels :
Les règles d'urbanisme en vigueur
Consultez les documents d'urbanisme de la commune (PLU, PLUi, PLUm, Carte Communale, Certificat d'Urbanisme) pour connaître la constructibilité du terrain, les règles applicables et les éventuelles limitations au droit à la propriété.
L'état du sol et les risques environnementaux
Renseignez-vous sur la nature du sol et les risques environnementaux liés au terrain (inondations, incendies, glissements de terrain, etc.). Demandez à la mairie le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) et vérifiez si le terrain est soumis à des servitudes d'utilité publique ou privées.
Les travaux de viabilisation
Si le terrain n'est pas viabilisé, prévoyez un budget pour le raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone, assainissement collectif, etc.). Le coût de la viabilisation dépend de la distance du terrain par rapport aux réseaux.
Les limites du terrain et les servitudes
Faites réaliser un bornage du terrain par un géomètre-expert pour définir les limites réelles de la parcelle et vérifiez la présence éventuelle de servitudes (droit de passage, canalisations, câbles, projets de voiries, etc.).
La procédure d'achat d'un terrain constructible
L'achat d'un terrain constructible s'effectue en plusieurs étapes :
L'offre d'achat
Faites une offre d'achat au vendeur, orale ou écrite. Si elle est acceptée par écrit, vous vous engagez à acheter le terrain.
La signature d'un compromis de vente
Après l'acceptation de l'offre, signez un compromis de vente qui fixe les modalités et les formalités de la vente finale. Le compromis de vente peut être un acte sous seing privé ou un acte authentique rédigé par un notaire.
Les frais d'achat d'un terrain constructible
Prévoyez les frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix total du terrain), la taxe d'aménagement et les frais de raccordement aux réseaux.
Quel délai entre l'achat du terrain et la construction ?
Il n'y a pas d'obligation de commencer immédiatement les travaux de construction après l'achat d'un terrain constructible. Cependant, le Code de l'Urbanisme précise qu'il faut entreprendre les travaux dans les trois ans suivant l'obtention du permis de construire, avec la possibilité de deux prolongations d'un an. En théorie, vous disposez donc d'un délai de cinq ans pour commencer les travaux.
Acheter un terrain constructible sans construire, est-ce possible ?
Il est généralement possible d'acheter un terrain constructible sans construire, sauf si une obligation de construire est liée à la vente du terrain (par exemple, dans certains lotissements ou lorsqu'une commune impose un délai de construction contractuel). Attention, certaines communes appliquent une taxe sur un terrain constructible qui reste vierge de toute construction.
Fiscalité d'un terrain constructible
L'achat d'un terrain constructible est soumis à différentes taxes :
La taxe foncière
La taxe foncière est due pour un terrain constructible non bâti, et son montant varie en fonction de la commune.
La plus-value
L'imposition sur la plus-value d'un terrain constructible non bâti est identique à celle des biens immobiliers traditionnels. L'exonération totale de cette taxe n'est possible qu'après 22 ans de possession pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les contrats de construction
Plusieurs types de contrats de construction peuvent être envisagés lors de l'achat d'un terrain constructible :
- Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan
- Le contrat de maîtrise d'œuvre
- Le contrat d'entreprise
- Le contrat de réservation en Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA)
L'achat d'un terrain constructible est une étape clé pour concrétiser votre projet de construction de maison ou d'investissement immobilier. En suivant les conseils et les démarches présentées dans ce guide, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre achat de terrain constructible. N'oubliez pas de bien vous renseigner sur les critères de constructibilité, les règles d'urbanisme, les frais à prévoir et les différentes sources d'information pour trouver le terrain idéal. Bonne recherche !