Le viager est une méthode de vente immobilière qui permet au vendeur, appelé crédirentier, de bénéficier d'un revenu régulier jusqu'à son décès, tandis que l'acheteur, appelé débirentier, acquiert progressivement la pleine propriété du bien. Dans cet article, nous allons aborder les différents types de viager existants, leurs avantages et inconvénients respectifs, et les facteurs à prendre en compte lors d'une transaction en viager.
Viager libre
Le viager libre est un type de viager où le vendeur cède immédiatement son droit de jouissance du bien. L'acheteur peut alors occuper le bien ou le mettre en location, et devra prendre en charge tous les frais et impôts liés au bien. Le prix de vente du bien est supérieur à celui du viager occupé, et le montant de la rente est donc plus élevé.
Avantages du viager libre pour le vendeur
- Percevoir un revenu fixe et régulier avec une fiscalité avantageuse
- Sortir le bien de l'ISF
- Se constituer un capital immédiat grâce au bouquet
Avantages du viager libre pour l'acquéreur
- Devenir propriétaire immédiatement avec un paiement mensuel moins élevé qu'avec un prêt immobilier classique
- Investir sans souci de gestion locative
- Bénéficier d'un cadre fiscal favorable
Le viager libre est très recherché, notamment à Paris et en Île-de-France.
Viager occupé
Le viager occupé représente plus de 90 % des biens vendus en viager. Dans ce cas, l'acheteur achète un bien qu'il ne peut occuper immédiatement, car le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation. Le vendeur peut occuper les lieux à sa guise, mais ne peut en aucun cas mettre le bien en location. Le prix de vente du bien est grevé du droit d'usage et d'habitation, qui dépend de l'espérance de vie des vendeurs.
Avantages du viager occupé pour le vendeur
- Percevoir un complément de retraite intéressant
- Régler sa succession de son vivant
- Bénéficier d'une fiscalité avantageuse
Avantages du viager occupé pour l'acquéreur
- Investir en immobilier à prix réduit
- Investir à son propre rythme sans recours obligatoire à un crédit immobilier
- Disposer d'une bonne protection du capital investi
Vente à terme
La vente à terme est une alternative au viager qui consiste à vendre un bien immobilier et à étaler son paiement pendant une durée déterminée à l'avance. Contrairement au viager, il n'y a pas de notion d'âge pour la vente à terme. La vente à terme peut être occupée ou libre.
Vente à terme occupée
Dans ce cas, le vendeur souhaite rester dans le bien pour une durée déterminée. Cela lui permet de mieux optimiser les rentes et le bouquet. En cas de décès des vendeurs pendant la durée du contrat, les mensualités continueront à être versées à leurs héritiers jusqu'au terme prédéfini.
Vente à terme libre
Le vendeur préfère étaler le prix de la vente pour s'assurer une sécurité financière dans le temps. Les mensualités perçues ne sont pas imposables. La vente à terme libre peut intéresser les investisseurs qui souhaitent acquérir de l'immobilier sans recourir à l'emprunt bancaire.
Prêt hypothécaire viager
Le prêt hypothécaire viager est un type de viager particulier. Le vendeur obtient un capital en contrepartie d'une hypothèque sur son bien. Le jour du décès, la banque peut récupérer le bien pour solder le crédit. Ce n'est donc pas un viager comme on a l'habitude de l'entendre.
Fonds viagers
Les fonds viagers présentent de nombreux avantages pour un investisseur, comme la mutualisation du risque et la possibilité d'investir sur des biens de taille importante ou prestigieux. Le vendeur, quant à lui, bénéficie d'une solvabilité plus forte et d'un déblocage rapide des fonds.
Viager solidaire
Le viager solidaire est un concept de viager qui a pour objectif d'aider le maintien à domicile des personnes âgées. Généralement, une société ou une association à but non lucratif collecte des fonds auprès d'investisseurs, puis achète des viagers à des seniors et les aide dans leur dépendance (mise à disposition d'une assistance à domicile, aménagement de la maison, etc.). Les bénéfices sont réinvestis dans les prestations pour les seniors, et l'investisseur bénéficie d'une économie d'impôts.
Nue-propriété
La nue-propriété est la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas les droits de jouissance et de profit, nommés ensemble usufruit, et qui sont donnés à une autre personne. Elle est, avec l'usufruit, l'un des droits démembrés de la propriété. Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrage peut dorénavant être considéré du point de vue de l'investissement locatif.
Avantages de la nue-propriété pour le vendeur
- Bénéficier d'une fiscalité avantageuse
- Préparer sa succession
Avantages de la nue-propriété pour l'acquéreur
- Investir à moindre coût
- Bénéficier d'une fiscalité avantageuse
- Devenir plein propriétaire à l'issue d'une période déterminée
Conclusion
Les différents types de viager offrent des avantages et des inconvénients pour les vendeurs et les acquéreurs. Il est essentiel de bien comprendre ces différents mécanismes et de prendre en compte les facteurs tels que l'âge, la situation financière et les objectifs patrimoniaux de chaque partie pour choisir le type de viager le plus adapté à sa situation. Une étude approfondie et un accompagnement professionnel sont essentiels pour mener à bien une transaction en viager, afin d'assurer la sécurité et la satisfaction de toutes les parties impliquées.